智造新城管委会、智慧新城管委会，各县（市、区）住建局、资源规划局、财政局、金融监管支局，各相关单位：

为进一步完善工程质量风险防控机制，切实保障群众住房合法权益，市住建局、市资源规划局、市财政局、衢州金融监管分局联合制定了《衢州市住宅工程质量潜在缺陷保险实施意见（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

衢州市住房和城乡建设局 衢州市自然资源和规划局

衢州市财政局 国家金融监督管理总局衢州监管分局

2026年8月28日

衢州市住宅工程质量潜在缺陷保险实施意见（试行）

一、总则

（一）制定依据。为建立健全工程质量风险管控体系，全面提升我市住宅工程质量水平，切实保障住宅产权所有人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国保险法》《建设工程质量管理条例》《浙江省人民政府办公厅关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见》（浙政办发〔2020〕85号）《浙江省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》（浙建〔2021〕15号）等规定，制定本意见。

（二）定义。本意见所称住宅工程质量潜在缺陷保险［以下简称潜在缺陷保险（IDI）］，是指由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险合同约定，对在保险范围和保险期限内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

本意见所称工程质量潜在缺陷，是指住宅工程质量不符合工程建设标准或合同的约定，在正常使用过程中暴露出的质量缺陷。

潜在缺陷保险的投保人及被保险人为建设单位；保险人为保险公司；业主是指住宅工程所有权人，或尚未依法办理房屋所有权登记，但享有业主权利、承担业主义务的单位或自然人，为保险合同的受益人和索赔权益人；保险标的为投保项目。

技术服务机构是指受保险公司委托，对被保险住宅工程的质量潜在缺陷进行风险识别、风险评估和风险控制，并最终对保险公司承担合同责任的法人机构。

（三）适用范围。在衢州市全市范围内投保潜在缺陷保险的，适用本意见。新建保障房工程应依照本意见推行潜在缺陷保险工作。

（四）工作机制。市住建局、市资源规划局、市财政局、衢州金融监管分局按照职责分工和监管需求，协同推进本市潜在缺陷保险相关工作。智造新城管委会、智慧新城管委会，各县（市、区）住建局会同相关部门负责辖区内潜在缺陷保险推进工作，做好潜在缺陷保险政策宣贯工作。

二、保险范围、期限及责任

（五）保险范围、期限。潜在缺陷保险的基本承保范围为：

1.地基基础和主体结构工程：

1.1整体或局部倒塌；

1.2地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

1.3基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

1.4阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

1.5其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全、使用安全的工程质量潜在缺陷。

2.保温工程：

2.1围护结构保温层破损、脱落。

3.防水工程：

3.1地下室、屋面、阳台、厕浴间等防水渗漏；

3.2外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

3.3其他有防水要求的部位渗漏。

4.全装修住宅工程埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的质量潜在缺陷。

5.其他工程的质量潜在缺陷：

5.1装修工程（包括全装修和非全装修，墙面、顶棚抹灰层工程等其他分项工程）；

5.2电气管线、给排水管道、设备安装；

5.3供热与供冷系统工程。

潜在缺陷保险期限自承保的工程竣工验收合格后满两年之日起计算。以上第1项保险期限为10年，第2项保险期限为5年，第3、4项保险期限为6年，第5项保险期限为2年。

为覆盖潜在缺陷保险两年等待期，建设单位与施工单位签订施工合同时，支持施工单位以投保建设工程质量保证保险的方式，全额替代工程质量保证金现金缴存。

（六）保险责任。潜在缺陷保险期限开始前，建设单位应组织保险公司、技术服务机构、施工单位、物业单位对投保项目共同查验，对存在质量缺陷的，建设单位应督促施工单位进行维修。

在保险合同约定的保险期限和保险范围内，由保险公司履行维修或赔偿责任。

因房屋所有权人、第三方责任或者不可抗力造成的住宅工程损坏，不属于本意见规定的保险责任。

三、投保和承保

（七）投保模式。潜在缺陷保险为民生保险，在土地出让阶段，建设主管部门提出投保潜在缺陷保险相关要求，并纳入建设管理要求。

（八）承保。建设单位购买潜在缺陷保险的，承保模式由建设单位与保险公司协商确定，可采用单一承保模式或联合承保模式。

（九）保费计算。投保潜在缺陷保险的建设单位应在工程建设其他费用中列明该保险费，保险费原则上以建筑安装工程造价为计费基数。具体保险费率应由建设单位和保险公司在平等自愿的基础上，结合工程风险及技术复杂程度、参建主体资质及诚信情况、风险管理要求、历史理赔数据等具体情况，由建设单位与保险公司协商确定。

保险条款及费率应向保险监管部门备案。

（十）保险合同。建设单位应在开工前完成潜在缺陷保险投保工作。原则上，一本工程规划许可证范围由一家主承保公司承保，一本施工许可证作为一个保险标的，出具一份保险合同，保险合同涵盖的范围应包括投保项目施工许可证范围内的所有建筑物。

建设单位与保险公司签订保险合同时应制定工程质量风险评估实施方案、保险告知书、保险理赔方案等。建设单位应以书面形式向相关参建单位告知投保潜在缺陷保险的相关情况，明确参建单位配合保险公司开展工程质量风险检查评估工作的相关义务。

四、工程质量风险管理

（十一）风险管理。保险公司应按照有关法律、法规、规章、技术标准及其他规定，制定质量风险管理导则，并委托具备相应条件的技术服务机构，对投保项目实施工程建设全过程质量风险管理。

技术服务机构应为独立对外承担民事赔偿责任的主体，对保险公司承担相应责任。技术服务机构应对工程建设各阶段发现的可能引发质量潜在缺陷或事故的工程技术风险实施风险辨识、分析、评估、报告，提出风险处理建议，形成《潜在缺陷风险识别清单》《过程检查报告》《风险评估报告》等技术服务成果，并跟踪、督促技术风险和质量缺陷的整改。

技术服务成果中指出建设项目存在严重技术风险的，建设单位应当在组织竣工验收前完成整改。

（十二）争议鉴定。建设、设计、施工、监理等单位与技术服务机构就工程质量缺陷的认定发生争议的，可共同委托具备技术能力的第三方机构进行鉴定。

（十三）发挥专业力量。鼓励建设工程相关行业协会、全过程工程咨询机构等社会中介机构积极参与潜在缺陷保险工作，充分发挥专业作用。

五、保险理赔

（十四）交付告知。保险公司应编制《潜在缺陷保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。在业主办理房屋交付手续时，由建设单位随同《住宅工程质量保证书》《住宅使用说明书》一并交付业主。

（十五）高效理赔。在保险期限内，保险公司应建立高效便捷、充分保护业主权益的理赔流程，在保险合同中具体约定保险理赔受理、现场查勘、索赔核定、理赔维修等具体服务标准。

（十六）争议处置。业主和保险公司对保险责任范围和维修结果是否符合要求存在争议的，可共同委托具备技术能力的第三方机构进行鉴定。鉴定结果明确属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果明确不属于保险责任的，鉴定费用由业主承担。

对鉴定结果、赔偿金额等存在争议的，按照相关法律、法规或保险合同约定处理。

（十七）应急理赔。保险公司应制定《保险理赔应急预案》，明确应急预案启动的具体情形、应急流程和采取的应急措施等，并规定对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后，依据应急预案先行组织维修。

（十八）代位追偿。因法律、法规或合同约定应由设计单位、施工单位、设备材料供应商等责任主体承担的法律责任，并不因建设单位投保潜在缺陷保险而免责。

因上述责任主体过错导致的质量缺陷，保险公司在先行赔付后，有权依法对其实施代位追偿，被保险人与相关责任主体应予以配合。

六、附则

（十九）信息化管理。保险公司应按“承保管理规范化、风险管理专业化、理赔管理精细化”的理念实施信息化管理，并配合管理部门的要求，做好数据平台建设和运营工作。

（二十）其他。物业保修金停止缴纳阶段的住宅项目可参照本意见执行。其他建设工程投保潜在缺陷保险的，也可参照本意见执行。

（二十一）施行日期。本意见自2026年10月1日起施行，试行期2年，国家、省、市有新政策的，从其规定。

附件：衢州市住宅工程质量潜在缺陷保险工作指引

附件

衢州市住宅工程质量潜在缺陷保险工作指引

1.总则

为建立健全工程质量风险防控机制，全面提升衢州市住宅工程质量水平，确保住宅工程质量潜在缺陷保险［以下简称潜在缺陷保险（IDI）］工作取得实效，特制定本指引指导建设单位、保险公司及技术服务机构有序开展工作。

2.保险金额及费率   

保险费计算基数原则上为承揽工程的建筑安装工程造价，投保人与承保人双方如对建筑安装工程造价有异议的，可共同委托双方认可的第三方造价咨询机构进行评估。建议保险费率参照保障房工程不低于1.38%以及商品房不低于1.45%标准执行，具体由建设单位与保险公司协商确定。

3.保险保障衔接

建设单位与施工单位签订施工合同时，支持施工单位以投保建设工程质量保证保险的方式，全额替代工程质量保证金现金缴存。自工程竣工验收合格之日起两年内，施工单位未按照与建设单位签订的建设工程施工合同有关约定履行建设工程质量缺陷维修义务，给建设单位造成直接经济损失的，保险公司依据保险合同的约定，向建设单位承担赔偿责任，保险公司可向施工单位追偿。

4.技术服务机构

4.1技术服务机构不得与标的项目的参建单位存在隶属、关联关系或其他利害关系，不得直接或间接参与该工程的勘察、设计、施工、监理和材料供应等工作。

4.2技术服务机构应具有开展潜在缺陷保险技术服务的工作能力，并配备相应专业技术人员。鼓励现有工程监理、设计审图、检测、施工等机构通过改组、合并等方式发展成为技术服务机构。

4.3技术服务机构应当按照委托合同的约定，组建技术服务项目组，技术服务项目组应由项目负责人、专业技术人员及辅助人员组成，技术服务项目组的专业构成、人员数量应满足技术服务工作需要。技术服务机构不得擅自变更项目负责人，确需变更项目负责人时，应征得保险公司书面同意，且更换的项目负责人应满足委托合同约定。技术服务机构应建立对技术服务项目组的培训考核制度。

5.风险管理

5.1保险公司委托技术服务工作，应依据保险合同以书面形式订立《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务委托合同》，并应向技术服务机构出具《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务授权书》。技术服务机构应依据《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务委托合同》及《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务授权书》进入现场开展技术服务工作。

5.2技术服务机构应收集相关工程资料，对工程中可能出现的质量风险进行评估，编制《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务工作计划》并经保险公司书面确认。

5.3工程开工前，建设单位应组织保险公司、技术服务机构以及项目参建各方召开风险管理交底会。交底会上，技术服务机构应将《住宅工程质量潜在缺陷保险技术服务工作计划》及可能存在的质量风险点、参建各方需配合事宜等内容告知，并形成会议记录。

5.4建设过程中，技术服务机构应及时编写潜在缺陷风险识别清单和潜在缺陷风险过程检查报告，报送保险公司。保险公司应向建设单位提供施工过程潜在缺陷风险识别清单。建设单位应向项目参建单位提供施工过程潜在缺陷风险识别清单。相关责任主体应在规定期限内将潜在缺陷整改完毕，并回复技术服务机构。

技术服务机构发现严重技术风险且参建单位拒绝整改时，应将情况书面告知保险公司和建设单位，并建议建设单位向主管部门报告；若建设单位在合理期限内未报告且情况紧急，技术服务机构有权以社会监督主体身份直接向主管部门反映情况，但其报告仅作为线索，不产生行政法上的确认效力。

5.5技术服务机构应在项目竣工验收前提交潜在缺陷风险识别清单和竣工验收前风险评估报告等技术服务成果。其中，竣工验收前风险评估报告包括：资料清单、前期潜在缺陷整改结果清单、工程整体潜在缺陷风险评估结果、结论和建议等内容。保险公司审核最终检查报告后，交予建设单位。技术服务成果中指出建设项目存在严重技术风险的，建设单位应当在组织竣工验收前完成整改。

6.保险公司

6.1保险公司应当加强技术服务机构管理，督促项目负责人和专业技术人员及时编制工作检查计划，对技术服务机构的工作质量定期考核，并根据合同约定开展检查。

6.2保险公司在理赔责任期开始前2个月，应当会同建设单位组织技术服务机构、施工单位、物业单位等召开理赔交底会，说明保险责任、范围、期限、理赔申请流程及履行理赔交割查验手续，形成《理赔交底会议纪要》。

6.3建设单位与保险公司签订保险合同时应建立潜在缺陷保险应急工作机制，对可能发生的系统性质量风险、重大质量事件、突发质量事件、极端灾害天气等情况编制应急预案。当应急事件发生时，应当立即到达现场了解情况、现场取证，落实应急处置措施，并及时上报相关监督管理部门。

7.保险理赔

7.1保险公司编制的《潜在缺陷保险告知书》，内容应包括保险范围、保险期限、保险责任开始时间、保险理赔流程、负责保险理赔工作的单位及其联系方式、业主的通知义务等。

7.2保险公司应按照建设单位要求，建立高效便捷、充分保护业主权益的理赔流程，与建设单位在保险合同中具体约定保险理赔受理、现场查勘、索赔核定、理赔维修等具体服务标准。

7.3保险公司应在收到业主索赔申请后及时作出核定；情形复杂的，应当在30日内作出核定，并将核定结果通知业主。对属于保险责任的，保险公司应当自与业主达成赔偿协议之日起10日内履行维修或赔偿义务；对不属于保险责任的，保险公司应当自作出核定之日起3日内向业主发出不予赔偿通知书，并说明理由。

8.信息化管理

保险公司应实施信息化管理，依托数字化手段规范开展住宅工程质量潜在缺陷保险业务，并配合主管部门要求推进数据平台建设，常态化做好平台运维管理。

9.监督管理

有关行业行政主管部门应加大监管力度，对潜在缺陷保险工作实施过程中存在不诚信行为的有关单位和个人，依法依规处理。

衢住建〔2026〕32号 衢州市住房和城乡建设局等四部门关于印发《衢州市住宅工程质量潜在缺陷保险实施意见（试行）》的通知(1).pdf