王晓东委员：

你在市政协八届三次会议期间提出的《关于构建商品房纠纷调处快速机制的建议》的提案（第255号）悉。现将有关情况答复如下：

我市房地产市场从2017年至2021年上半年经历了五年的高速发展期，但从2021年下半年开始，市场同全国全省形势一样步入慢车道，维持低位运行。但不论市场运行处于高位还是低谷，均伴随着一定的涉房地产类矛盾纠纷。

一、近年来全市房地产案件总体情况及特点

（一）案件数量

2021年至2023年，全市基层法院共受理一审房屋买卖合同纠纷案件2271件，其中2021年1431件，2022年625件，2023年215件，总体呈下降趋势；审结案件2474件，其中2021年1276件，2022年929件，2023年269件。市中院二审共受理191件，其中2021年51件，2022年103件（其中涉衢州祥生弘景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷45件），2023年37件；审结190件，其中2021年45件，2022年101件，2023年44件。我市涉房地产纠纷态势总体较稳定可控。

全市各基层法院2021年—2023年一审房屋买卖合同纠纷案件

受理情况表

（二）主要特点

1.案件类型集中。我市涉房地产纠纷案件主要集中在商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷等案由。2021年至2023年，全市法院共受理商品房销售合同纠纷1502件，占房屋买卖合同纠纷案件总数的60.83%；商品房预售合同纠纷260件，占房屋买卖合同纠纷案件总数的10.53%。此外，农村房屋买卖合同纠纷25件，商品房委托代理销售合同纠纷14件。

2.纠纷争点趋同。房地产开发企业与业主之间的纠纷主要集中在三方面：一是房屋质量（包括配套设施）问题，如近年来我市关注度较高的德信地产（衢州）有限公司开发的衢州宸园、开化贝林置业有限公司开发的贝林星月湾、衢州市中梁创置业有限公司开发的中梁望府等项目；二是商品房二次改建问题，在衢州市中梁创置业有限公司开发的中梁望府、衢州祥生弘景房地产开发有限公司开发的花涧樾小区项目中尤为明显，纠纷源于开发企业合同中约定的可改建部分被列为违法建筑，从而导致房屋无法正常交付产生违约责任；三是逾期交房、逾期办证违约责任问题，近年来不少开发企业经营实力、商业风险预估能力不足，一旦资金链断裂极易引发逾期交房、逾期办证等纠纷。

3.地域分布不均。2021年至2023年，全市七家基层法院共受理房屋买卖合同纠纷2271件，其中常山法院案件数量最多1162件，其次是柯城法院739件，其他五家法院案件量较少，其中衢江法院86件、龙游法院80件、江山法院78件、开化法院122件、智造新城4件（2023年9月新成立运行）。

4.调解撤诉率高。2021年至2023年，全市法院审结的2474件房屋买卖合同纠纷案件中，调解撤诉1882件，其中调解1473件，撤诉409件，调撤率达76.07%；判决466件，判决率18.84%。三年来，各基层法院共收案2271件，其中有191件上诉至中院，上诉率8.41%；二审维持原审判决86件，维持率45.03%；二审调解撤诉101件，二审调撤率52.88%；仅改判3件、发回重审1件。

5.群体性纠纷多。房屋买卖合同纠纷，尤其是商品房销售涉及面广，极易引发群体性纠纷，如常山法院受理的涉浙江锦禾投资开发有限公司中梁百悦城楼盘、柯城法院受理的涉衢州祥生弘景房地产开发有限公司花涧樾楼盘均为众多业主向法院起诉立案，成百上千案件涌入法院。此外，即便购房者个人向法院提起诉讼，也存在“代表”投石问路，其余众多购房人观望裁判结果的现象，存在案件“井喷”风险。该类纠纷由于当事人人数众多、情绪激烈，案件处理结果又带有示范效应，容易引发社会不稳定因素。但从审理情况看，目前在法院审理阶段没有出现群体访、越级访情况，审理效果总体良好。

6.涉诉主体多元。2021年至2023年，全市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件共涉及开发企业20家，其中案件量前五的开发企业分别为浙江锦禾投资开发有限公司、衢州融晟置业有限公司、衢州昌达置业有限公司、德信地产（衢州）有限公司、衢州祥生弘景房地产开发有限公司。

二、商品房纠纷调处情况

针对不同类型、不同特点的纠纷，市住建局、市资源规划局、市中院、市市场监管局、市司法局等单位围绕房地产开发事前事中事后的全链条、全过程采取了一系列的举措进行调处化解，主要做法如下：

（一）强化工程质量和预售资金监管

1.强化工程监管，确保房屋质量安全。为全面提升住宅工程质量和建设品质，根据2023年底浙江省建设厅印发的《关于进一步做好住宅工程质量提升工作的通知》精神，市住建局持续督促建设、施工、监理等参建单位切实履行好主体责任，重点开展住宅工程“进场材料，开裂、渗漏等常见问题，外墙外保温脱落，全装修质量问题”四项专项治理，进一步强化住宅工程质量监管，推动我市住宅工程质量和建设品质持续提升。2024年以来，已累计开展质量专项检查67次，涉及22个住宅工程，共签发整改单22份，涉及整改意见52条，均督促各项目整改到位。

2.迭代升级监管，确保预售资金安全。2020年之前，我市商品房预售资金监管按照《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房〔2010〕72号）、《衢州市商品房预售资金监督管理实施细则》（衢建建〔2010〕108号）执行，监管协议由银行、监理、房企签署，资金日常监管均由监管银行履行，住建部门只能通过专项检查落实监管工作。2020年4月，市住建局结合日常监管实践，联合市人民银行、市银保监局印发《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》（衢住建〔2020〕45号），对资金监管范围、工程造价标准、资金存入和使用要求等内容予以进一步明确和规范。

2022年4月，随着全国范围内以恒大集团为代表的头部房企风险不断暴露，市住建局根据国家部委加强预售资金监管有关要求以及省级部门指导意见，联合市人民银行、市银保监局下发了《关于制定商品房预售资金监管细则的通知》（衢住建〔2022〕45号），优化监管主体、监管要求、监管标准、监管措施和监管责任；重新制定《衢州市商品房预售资金的监管协议书（示范文本）》，增设房地产管理部门作为协议的签署方，调整预售资金收存和使用方法（支付节点）、监管额度、各方的权利义务、违约责任等内容，且每笔工程款项的支付均由银行、住建联审后拨付。同时，市住建局根据各商业银行以往承接商品房预售资金监管工作情况，通过公开招标的方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行名单，并将招标结果向全社会予以公示，目前全市共有13家监管银行入围。

此外，市住建局还设立了项目预售前的交底会制度，每个新项目首次申领预售许可证前，组织召开预售资金监管交底会，解读相关政策，明确房地产开发企业、监理单位、施工单位、监管银行、按揭贷款银行等各方主体责任。

（二）不断规范商品房市场经营行为

1.加大对虚假宣传的查处力度。市市场监管局以问题为导向，对事关人民群众关心的房地产相关问题的违法乱象，进行集中整治，出台了重点领域专项整治工作方案。2021年11月，市市场监管局依托省广告监测中心，建立互联网广告监测平台，至今共监测互联网房地产广告42557条次。积极落实《衢州市持续整治规范房地产市场秩序工作方案》，在日常监管中会同住建（房管）部门开展联合检查，对在售楼盘、房屋中介服务、物业服务等单位、房屋交易单位是否存在发布虚假违法房地产广告，作出虚假或者引人误解的商业宣传，是否利用不公平合同格式条款侵害消费者合法权益，是否存在价格违法、不正当竞争行为，是否存在合同诈骗、欺诈行为等问题做了重点检查。

2019年至今，共立案查处房地产违法广告、虚假宣传案件54件，罚没款340万元。

2.做好对房企广告发布的指导。市市场监管局加强与住建、资规、综合执法等部门对房地产市场整治的信息共享，执法联动，把广告监管纳入房地产行业整治的重要内容，共同发力，提高房地产广告整治的效果。依据市住建局、市资源规划局、市市场监管局、市综合执法局四部门《关于建立市区房地产项目开发建设联合监管服务工作机制的通知》要求，在房地产开发企业竞拍取得土地后，主动上门服务，宣传开发过程中广告宣传的注意事项，就房地产行业常见违法违规问题进行详细分析，从房地产广告中价格表示、项目预售、房源信息、绝对化表述等常见问题切入，链接《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规，深入浅出地阐述房地产行业在广告宣传方面易发、多发问题，普及相关法律知识，增强房地产企业法律素养，推动营造良好营商环境。同时，在房地产项目开盘时，四部门联合进行现场监督，对现场的各种广告和宣传资料进行检查。

3.强化商品房销售合同条款审查。一是常态化实施四部门联合会审机制，规范《商品房买卖合同》及补充协议。目前在新项目许可销售前，四部门要对《商品房买卖合同》及其补充协议、地下车位使用权转让协议、储藏室使用权转让协议、认购书等相关合同条款进行联合审查，对其中不合理、不公平的条款要求开发企业予以修改、删除。目前，该联合会审机制常态化开展，基本做到应审尽审，应改尽改，但因合同内容较多、加上房地产领域新情况新问题不断出现，进一步规范合同相关条款工作仍需相关部门继续深入研究和应对。二是针对地下车位纠纷热点，规范地下车位协议。2021年，四部门联市公安局对房地产地下空间进行联合监管服务，规范地下车位的设计规范、交付标准、后期物业服务等内容，对地下车位使用权转让合同进行四部门会审，规范相关合同条款。三是加强商品房买卖合同备案管理。按照现行规定，对新建房地产项目的《商品房买卖合同》实现备案管理，对经四部门联合会审通过的《商品房买卖合同》必须通过系统进行备案，并对外公示，接受社会监督。

（三）借鉴枫桥经验开展人民调解

1.聚焦实力，提升人民调解专业水平。市司法局主动整合部门职能和队伍资源，积极探索建立人员共享、管理规范、信息互通、服务有效的“融调解”机制。与市工商联联合成立衢州市商事纠纷调委会，并在市中院设立商会纠纷调解工作室，将全市30多名商会会长吸纳为商事纠纷调解员，扩充了商事纠纷调解专业力量。组建由13名律师和12名部门专家组成的调解专家库，实行一般纠纷个人调、疑难复杂纠纷团队调、重特大纠纷揭榜抢单调的分层分案组合调模式。按照纠纷多发部门+行业调委会+专职调解员配置，统筹司法所和法庭，形成“庭所联动”工作模式，让更多法治力量向引导和疏导端用力。建立调解员与审判团队结对捆绑机制，由结对法官对调解案件进行全过程跟踪指导，调解不成功，立案后原则上分案至该法官，实现有效快速衔接。

2.聚焦实效，促进人民调解规范提升。以推进调解工作标准化建设为着力点，市司法局落实调解“八步走”全流程服务标准。依托县级社会治理中心设立“一站式”诉前调解服务窗口，推行诉讼服务中心和纠纷调解等5+X高频成讼行业调委会入驻，建立了受理、立案、预登记“三次引调”机制。引导开发企业与购房者在商品房买卖合同中约定发生争议提交衢州仲裁委员会解决的仲裁条款。建立法院、仲裁、住建、行业协会等单位共同参与的疑难重大案件会商机制。通过“一窗无差别”受理对纠纷进行甄别、筛查，分流至调解、仲裁、复议等非诉讼纠纷解决渠道。推动商事解纷“一类事”改革，集成法院、司法等涉法部门和法律服务社会机构及商会等，建成营商法治服务中心，提供“一站式”涉企法治增值服务，全市商事纠纷诉前化解率达57.2%，解决商业纠纷平均时间缩减到58.19天。

3.聚焦实战，推动人民调解队伍建设。按照1：200人案比，市司法局组建专职诉前调解员队伍。积极培育和打造具有地方特色的调解品牌工作室。通过推行全员普遍培训、专业分类培训、骨干调解员送到专业调解学院进行培训提升能力等方式，着力打造专业能力强、能够化解重特大矛盾纠纷的“团队型”调解队伍。完善调解组织名册管理，打造6070调解“尖刀”团，开展“1+1”师带徒梯度培养年轻调解员。制定《衢州市调解员管理指导意见》，探索“级差奖补”机制，通过积分、评星的方式对补贴进行分档，做得好的单列奖励，做得不好的引入淘汰机制。

（四）建立民事案件沟通协调机制

2023年7月，最高人民法院就加强商品房预售监督管理，协同推进房地产及建工领域矛盾纠纷源头治理工作，向住房和城乡建设部、自然资源部发出《最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书》（法建〔2023〕1号，以下简称“一号司法建议”）。

为贯彻落实最高人民法院“一号司法建议”相关工作，推动我市房地产领域民事纠纷在法治轨道上及时快速解决，2023年11月市中院召开全市法院专题工作部署会，两级法院、市住建局、市资源规划局参加会议，共同研讨贯彻落实举措。目前已建立有效的沟通协调机制，取得了积极成效。  

如常山法院专门设立常山县住建安居共享法庭，依托常山县住建局下属县房地产事务中心的职能优势，立足纠纷调解、在线诉讼、法治宣传等功能，积极参与诉源治理，化解了大量因不动产衍生出的各类纠纷，特别是批量商品房预售（销售）合同纠纷、物业服务合同纠纷和房产中介合同纠纷等类型化纠纷，成效明显。2021年以来，该共享法庭调解成功率高达96%以上，其中调处商品房销售合同纠纷1300余件、物业服务合同纠纷550余件，有效化解涉某房产开发公司的批案，经验做法被最高人民法院公众号宣传报道。

此外，市住建局及时、全面向市中院通报需要重点关注的头部风险房企在衢项目、已产生各类问题但属地尚能稳控的项目、存在逾期交付风险以及资金困难的项目等信息，以便法院掌握底数，提前预判，拟订方案。市中院也会根据市住建局等单位要求，在不泄露审判秘密的前提下，及时通报相关审判情况和司法政策。

（五）加强普法和发布典型案例

近年来，市司法局印发《关于进一步加强以案释法工作的实施意见》等文件，建设融合“报、网、端、微、屏”于一体的全媒体普法矩阵，市司法局开设“衢小法”说法专栏，以漫画形式生动阐释典型案例75期。编印《以案释法（行政执法篇）》读本，推进“以案释法”进机关、进企业、进乡村、进校园系列巡展，全市共组织巡展活动150余场次。开辟《法治衢州》电视专栏和FM105.3衢州之声专栏，选取以案释法典型案例播出。全市法官、检察官、行政执法人员等结合办理的案件，围绕案件事实、证据、程序和法律适用等问题进行释法说理，做到办案释法同步开展，使案件审判、行政执法、纠纷调解和法律服务过程成为面向干部群众法治宣传教育的过程。

三、下步重点工作举措

（一）持续优化预售资金监管

当前我市房地产市场供求关系已发生重大变化，随着近年来房地产市场的下行，部分项目面临销售去化难、资金回笼不畅的问题。市住建局将围绕“保交楼、保民生、保稳定”要求，根据上级部门指导意见，在规范商品房预售资金交存和使用的基础上，根据项目实际优化调整监管方式和力度，提升监管效率，保障项目资金安全。

（二）规范市场主体经营行为

市市场监管局将对未依法履行年度报告和即时信息公示义务、公示信息弄虚作假隐瞒真实情况以及通过登记住所（经营场所）无法取得联系的房地产企业、房地产中介机构列入经营异常名录。加大对衢州市主流媒体广告和互联网等新兴媒体的广告监测力度，进一步加强广告事中事后监管，督促广告经营者、发布者禁止发布误导和欺骗社会公众的虚假广告，严查房地产开发企业发布违法广告和进行虚假宣传。继续加大新建商品房项目合同条款四部门会审力度，最大限度减少不公平不合理问题条款，减少合同纠纷，严厉打击利用不公平格式条款侵害消费者权益等违法行为。

（三）建立完善诉前调解机制

市司法局继续以新时代“枫桥经验”为指引，持续抓好行业性专业性调解队伍建设，进一步完善以诉前调解为牵引的矛盾纠纷多元化解综合机制，不断提升我市调解队伍的专业水平和纠纷化解能力。深入开展形式多样、行之有效的宣教活动，大力营造浓厚的法治氛围，不断提升全社会的法治素养，让法治观念走进生活、深入人心。

市住建局、市中院后续还将通过建立住房和城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制，发挥好人民法院在多元化纠纷解决机制改革中的引领、推动、保障作用以及住建部门在住房城乡建设领域民事纠纷化解中的指导协调作用，指导调解组织重点围绕物业服务、商品房买卖、商品房租赁、建设工程合同等住房城乡建设领域民事纠纷开展调解工作，推动建立专业高效、有机衔接、便捷便民的住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制模式，创新行业调解方式方法，共同预防和化解住房城乡建设领域矛盾纠纷。

（四）做好商品房案件审判

市中院将从四个方面着手，做好商品房案件审判。

一是统一思想认识，强化责任担当。全面把握“从政治上看、从法治上办”的总体要求，坚持服务大局，主动担当作为，筑牢底线思维，高度重视房地产审判执行案件效果，积极稳妥做好房地产风险防控，共同守护好、维护好房地产市场健康发展的底线，助力构建房地产领域高质量发展新模式。进一步深入分析我市房地产领域存在的问题、审判形势并讨论研究防控对策，统一司法裁判尺度。

二是强化关口前移，全面清查底数。围绕“保交楼、保民生、保稳定”目标，全市法院要在前期掌握的基础上进一步摸清底数，提前充分掌握拟交付项目建设情况和资产状况，摸排潜在纠纷底数、业主诉求类型等，提前制定纠纷化解预案，为妥善解决交付后的衍生诉讼打好基础。

三是深化府院联动，做实诉源治理。牢固树立“抓前端、治未病”理念，坚持“党委领导、行业主管、专班处置、调解为主、维稳断后”的工作原则，实现“职能部门+行业协会+法院”多跨协作。认真落实最高人民法院一号司法建议，加强涉房地产纠纷源头治理、实质化解。对于已进入诉讼程序的纠纷案件，在纠纷处理涉及行政主管部门的相关管理事项时，及时与有关部门、管理机构沟通，厘清核心矛盾和政策导向，督促有关部门以及行业自治组织等规范管理、加强行业监管，为化解矛盾、解决纠纷提供可行性建议，形成法院与行政管理主体、行业监管主体之间的合力，为解决矛盾找准切入点，针对个案或类案探索出切实解决此类纠纷的路径。

四是发挥示范引领，扩大法治效果。涉房地产纠纷群体性特征明显，全市法院要充分发挥房地产纠纷示范判决效用，精选典型个案，打造示范案例，高效化解“平行纠纷”，力争“判决一案、解决一片”。进一步发挥共享法庭平台作用，加强法治宣传，引导购房人理性购房与投资，合理预判投资风险与回报。注重司法建议工作质量，充分发挥司法建议“啄木鸟”作用，积极促进有关单位堵漏洞、促规范、抓前端，促使矛盾纠纷“化于未发、止于未诉”。

感谢你对衢州经济社会发展的关心，希望你继续为推动衢州高质量跨越式发展，加快建设具有强大吸引力、辐射力、带动力、引领力的四省边际中心城市建好言献好策。

衢州市住房和城乡建设局

2024年6月24日