衢审公告〔2020〕6号

（总第107号）

衢 州 市 审 计 局 办 公 室

衢州市花园258运营管理情况专项审计调查结果

（2020年11月25日公告）

根据《中华人民共和国审计法》第二十七条的规定，衢州市审计局派出审计组，自2020年4月16日至2020年5月10日，对衢州市花园258运营管理情况进行专项审计调查。现将审计结果公告如下:

一、被调查事项的基本情况

衢州市花园258占地面积141.2亩，房产面积4.79万平方米,自2015年下半年启动以来，由衢州市西区管委会（2020年之后单位名称调整为衢州市智慧新城管委会，以下统一为管委会）代表衢州市人民政府运营管理。衢州市花园258运营分两个阶段，即委托第三方运营（衢州林垦网络科技有限公司，以下简称林垦公司）和自行运营阶段。一是衢州市花园258从2015年下半年至2018年9月30日委托第三方运营阶段，由于林垦公司定位不准运营不佳，2018年6月市政府启动终止合作，第三方运营至2018年9月底。二是2018年10月1日至目前管委会自行运营阶段。

截至2020年3月31日，管委会下属基投公司累计投入资金17603.51万元。其中，支付原衢纺公司土地及房产款项支出9995.25万；基础设施配套支出5208.45万元；已支付林垦公司运营补偿款1900万元（解除协议约定补偿款2689.68万元）；支付原驻园企业提前清退装修补偿199.81万元。目前衢州市花园258驻园企业38家，租用面积21397平方米，员工1126人。

二、审计调查的评价意见

审计结果表明，市委市政府启动衢州市花园258以来，管委会主动参谋招商决策、对接运营合作谈判、提升基础设施配套、服务日常运营监管、终止协议谈判等方面做了大量工作，将破旧厂区改建成创新创业园。2018年6月市政府提出终止合作协议后，管委会立即启动解除运营协议谈判等各项工作，至2019年8月签订解除运营合作协议，实现第三方运营单位平稳退出和运营管理平稳交接。2018年10月1日管委会接管运营后，与林垦公司办理物业交接、水电过户等；积极办理企业清退，截至2020年3月已清退企业36家，腾退办公场地6565.76平方米；实施国际青年社区（公寓）等基础设施配套再提升工程；服务招商选商工作，自2018年10月1日以来，引进浙江天映网络科技有限公司等3家企业，盘活资产2878平方米，新增员工151人。

三、审计调查发现的主要问题

（一）管理体制机制方面

1.园区业态定位过多，主导产业不突出。衢州市花园258原来业态定位是电子商务、文化创意、科技创新、基金金融四个板块，但从运营近4年来看，衢州市花园258总建筑面积仅4万多平方米，剔除基金楼和国际青年社区等专项用途建筑物，实际招商面积仅3万多平方米，现有园区企业38家，平均每家企业面积仅800多平方米，按照业态划分，园区配套—餐饮企业3家，网络技术研发类6家、教育培训6家、建材装修和摄影类企业6家、电商销售9家、文创设计及软件开发8家。衢州市花园258存在业态定位过多过散，没有确定主导产业，未能形成产业集聚和规模效应。

2.园区经营目标未实现，发展方向待明确。衢州市花园258作为创新创业园设立初衷是承担产业培育、企业孵化、企业加速，但从运营近4年来看，除衢州妙选科技有限公司（网易严选）发展较好外，大部分引进入园的企业均未能实现产业培育、企业孵化、企业加速等目标。

3.园区功能布局不科学，驻园企业散乱差。从现有38家企业分布来看，衢州市花园258没有按照业态（电商、文创、科技）进行产业布局，如文创—培训类企业存在租用11幢B区、11幢D区、11幢C区等。由于园区功能布局未划分、入园企业管理缺位，企业布局散乱等，同类企业办公场地分散，未能形成产业特色街区，未能发挥同类产业的集聚效应。

（二）园区长效管理方面

1.资产使用绩效待提高。一是企业清退有待加快。目前，有12家企业因拖欠租金或未通过决策评审需办理清退，但截至审计止尚未完成。二是招商引商力度有待加强。管委会接管运营1年半以来，仅引进浙江天映网络科技有限公司等3家企业，招商引商力度不大成效不明显。三是人均办公面积大。从38家企业租用面积和员工人数统计，人均办公面积19平方米；若剔除衢州妙选科技有限公司（网易严选）后，人均办公面积33.4平方米。

2.基础设施配套待提升。一是部分建筑物改造尚未实施。根据衢州市花园258平面示意图反映，仍有880平方米建筑物未改造不具备招商条件。二是国际青年社区改造未完成。目前，国际青年社区2幢楼共计5200平方米，仍在改造施工不具备使用条件。三是停车场改造尚未实施。目前衢州市花园258有38家企业1152人办公，但停车位已日趋紧张，不能满足今后入园企业办公需求。四是园区环境处于开放管理。目前衢州市花园258西面有临时出入口1处，且西面处于全开放状态，特别是在新冠肺炎疫情下，突显防控安全管理难度。

3.日常维管主体待理顺。一是运管团队定位不清晰。管委会接管运营以来派出4人负责衢州市花园258日常运管，但运管团队仅负责日常工作，未突出招商引商的工作目标。二是运管团队能力有欠缺。管委会没有配备专业招商团队，现有运管人员不具有、也不能承担外出招商选商职能，在服务企业引进、企业培育、企业孵化、企业加速等能力和水平有欠缺。三是运管考核办法有缺位。管委会对驻园运管人员未制订引进入园企业、增加从业人员、入园企业税收贡献等相关考核机制，不能调动和发挥运管人员的主观能动性。四是财务核算管理待理顺。目前园区各项投入、运营支出、租金收入等未单独建账核算，对衢州市花园258日常经营管理情况，缺乏财务核算和监管。

（三）园区日常管理方面

1.解除协议后续事项未及时办结。基投公司与林垦公司《解除合同协议》约定补偿款2989.68万元。目前仅支付补偿款1900万元，主要原因是林垦公司提出补偿款开具发票产生税费（200万元左右）需管委会承担，导致后续补偿款未支付。

2.资产管理有待进一步规范。一是资产权属未理顺。目前，衢州市花园258资产权属单位为市土储中心和市工业资产公司，但衢州市花园258各项投入由基投公司负责，资产所有权与出资权不统一。二是面积底数不清。目前，整个衢州市花园258占地面积、建筑面积未测绘，面积底数不清，影响资产管理和招商管理。三是出租资产面积不精准。衢州市花园258计租面积采用林垦公司对外签订《房屋租赁合同》，未对租用面积进行测绘，影响租金收缴的准确性。如承租户余卸香计租面积85平方米，但平面图反映该面积260平方米。

3.资产出租管理不到位。一是37份合同台账管理不到位。104份合同纳入租金结算台账管理仅67份，37份合同涉及承租企业离园时间、租金和物业费结算等缺乏台账资料。二是资产租金收缴管理不到位。如浙江天映网络科技有限公司承租资产合同约定2019年10月15日之前缴纳租金17.33万元，实际缴纳租金2020年4月14日，迟交租金6个月，管委会对入园企业未采用先交租金后使用资产进行管理。

4.国际青年社区建设管理不规范。一是未取得施工许可证提前开工。项目开工日期2019年1月10日，取得施工许可证2019年9月20日。不符合《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证……”的规定。二是工程进度管理不到位。中标通知书及合同反映建设工期120天，即2019年1月10日开工计算，应在2019年5月前完工，实际目前仍在施工中，已超合同工期达9个月左右。

四、审计建议

1.深化管理体制机制，清晰园区发展方向。一是明确业态定位，确定主导产业。管委会应总结园区运营3年多来的经验和教训，参考外地园区运营成功案例，提出园区中长期运营的业态定位，突出主导产业，走园区差异化、特色化、品牌化发展道路。二是清晰经营目标，突出发展方向。管委会在园区目标定位未调整前，应当坚持企业培育、企业孵化目标定位不松动，在建立专业服务团队的基础上，加强入园企业审核把关，努力做到选好种子、育好苗子，促进企业创新创业。三是优化功能布局，增强园区活力。管委会可对园区整体功能布局开展专项设计，结合企业业态、实际从业内容，加强园区功能布局定位研究，形成同类企业集中经营，形成产业聚集效应。

2.主动改进长效管理，提升园区管理成效。一是提升园区资产使用绩效。管委会应加快清退企业步伐，及时收回低效资产；加大招商引商力度，避免资产长期闲置；加强入园企业资产要素配置，避免资产低效使用。二是完善基础设施配套水平。管委会对应改未改资产，适时启动改造避免资产闲置；加快国际青年社区建设进度，抓紧启动停车场改造，及时启动园区封闭环境管理；完善园区整体基础设施配套水平，提升园区招商引商硬环境。三是提升日常运营维管能力。管委会应清晰运营目标定位，从管资产转向重绩效；强化运营团队建设，提升运营管水平；改进财务核算体制，落实财务监管举措，以考核激励为抓手，全面激活园区招商引商软环境。

3.全面细化日常管理，规范园区各项管理。一是加快园区解除协议后续事项办结。管委会应及时处理补偿款涉及税费问题，及时办结林垦公司解除协议补偿款。二是规范园区资产管理。管委会可报请市政府加快理顺园区资产权属关系，及时组织园区测绘掌握资产规模，规范出租资产管理，提高计租金额准确性。三是规范出租合同和租金收取管理。管委会对资产出租合同失管，导致租金和物业费未办理结算，应当及时组织核查并采取相关补救措施。

五、审计发现问题的整改情况

对此次审计发现的问题，管委会高度重视，部分问题已立行立改整改到位；对部分问题将在下一步工作中加以改进和完善，避免类似问题产生。