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衢住建办函〔2019〕17号

汪惠芳等12位代表：

你们在市七届人大四次会议期间提出的《关于制定<衢州市物业管理条例>的立法建议》的建议（第52号）悉。现将有关情况答复如下：

为切实做好《衢州市物业管理条例》立法工作，市住建局于2018年5月即成立《衢州市物业管理条例（草案）》起草小组，并聘请浙江论剑律师事务所专家团队参与起草，目前《条例（草案）》经司法审查并报市政府常务会议通过，现将具体起草情况汇报如下：

一、前期调研及立法工作情况

起草小组贯彻“开门立法、问题导向、公众参与”的指导思想，通过召开各类座谈会30余场次，走访小区56个，发放问卷调查500余份，广泛征求了相关政府部门、专家学者、街道社区、行业协会、物业服务企业、广大业主的意见，并通过调研列出问题清单，共列举了10大类28项问题。

围绕这些问题，起草小组进行立法资料搜集，共搜集整理全国各地关于物业管理的法律法规规章共100余份，并赴温州、丽水、嘉兴、南京、秦皇岛等地学习其它地区立法先进经验。起草过程中，起草小组对条文内容反复讨论，充分论证，逐字逐句进行推敲。同时，专程赴杭州与省人大、省住建厅、高校专家团队对接并召开专家论证会，就《条例（草案）》充分征求专家意见并吸收到《条例（草案）》当中。

本次起草工作得到市人大和司法局高度关注和支持。市人大常委会也多次召开会议，了解条例起草进度，并对起草工作提供大量帮助。市司法局立法工作分管领导主动参与相关的论证活动，提前对接《条例》立法各项工作。

二、草案立法特色

本次《衢州市物业管理条例》的起草，按照“不抵触、有特色、可操作、真管用”的原则，立足地方立法拾遗补缺的功能定位，坚持问题导向，顺应物业管理发展新时代要求，进一步强调政府指导义务、加强相关部门监管责任、理顺业主组织、物业服务企业的关系，切实维护物业管理各方的合法权益。《条例（草案）》主要具有以下特色：

（一）坚持党建统领的基本原则和工作体系

《条例（草案）》中规定了“党建统领、业主自治、专业服务与政府监管相结合”的原则，明确了各级人民政府、物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和有关部门的职责。《条例（草案）》强调了各级人民政府对于街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作人员和经费的保障义务；强调了县级人民政府建立物业管理联席会议制度、组织联合执法进小区活动的职责；强调了市级物业主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理，制定全市物业管理活动的相关政策和制度，建立统一的物业服务企业信用信息平台的职责；强调了街道办事处（乡镇人民政府）指导业主组织成立并开展活动，调解物业纠纷的职责。

（二）充分引导业主开展参与业主自治活动

《条例（草案）》第二章对业主组织相关内容进行了规定，在结合上位法《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》的基础上，对筹备组、业主大会、业主委员会等内容进行了补充，使上述业主组织的成立和开展更具操作性。其中，建立了筹备组的成立、工作职责、筹备经费制度，强调了街道办事处（乡镇人民政府）的指导职责，从制度上充分保障首次业主大会的顺利召开；创设了业主代表大会制度，保障业主大会职能切实行使到位；规定了业主委员会的任职条件、职责、禁止行为、会议召开、换届等制度，确保业主委员会健康有序运行。

（三）前期物业管理期间保障业主权益

针对前期物业管理期间，首次业主大会未召开、业主委员会未成立，业主利益无法得到充分保障的问题，《条例（草案）》第三章对前期物业服务企业选聘、物业承接查验、前期物业服务合同的解除、物业管理用房配置等内容进行了规定，明确了建设单位应当在取得商品房预售许可证前，依法通过公开招投标方式选聘前期物业服务企业；强调了物业承接查验期间资料移交和结果公示的义务，并规定了相关罚则；根据《物权法》和其它上位法的规定，强调了前期物业管理期间，业主可以解除前期物业服务合同的情形；创设了物业管理用房配置的相关制度，确保物业管理用房的配置更加合理。

（四）强调物业服务企业与业主之间权利义务对等原则

针对当前物业服务企业运作不规范的问题，《条例（草案）》第四章明确规定了物业服务企业应当履行的相关义务，其中包括合同备案、遵守法定职责、信息公示、退出物业管理区域等义务。另外，针对当前业主欠交物业服务费情况较为普遍的问题，《条例（草案）》第四章明确规定了业主的交费义务，以及欠费情形下物业服务企业可以采取的措施。《条例（草案）》第四章通过对物业服务企业和业主双方义务的约定，强调了权利义务对等原则，从而确保物业管理活动健康有序运行。

（五）回应群众关注的热点问题

《条例（草案）》第五章对物业小区内乱停车、物业专项维修资金使用难等民众关注的热点问题进行了回应，并给出了有针对性的应对方案。其中，针对住宅小区乱停车的问题，《条例（草案）》先从根源上对保障停车位的使用、销售，共有停车位的划分、收费进行了规定，并对未按规定进行停车的行为如何进行处理和规制创设了相关制度。另外，《条例（草案）》规定了物业专项维修资金的应急使用制度，明确了在危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况下，使用物业专项维修资金的程序。最后，针对物业管理区域内应当禁止出现的行为，进行了详细规定，并明确了处置流程。

（六）落实专业单位维护管理共有设施设备

当前的住宅小区存在大量的属于业主共有的变压器、二次供水等设备，这些设备目前大多数都由物业服务企业负责维护，无形中增加了物业服务企业的运营负担，很多小区存在因维护质量不高，导致停水、停电的情况。因此，起草单位参考刚刚经省人大批准的《丽水市物业管理条例》，增设了将变压器和二次供水等设备移交给专业单位维护、管理的内容，有助于提高设施设备维护质量，保障相关业主利益，同时减轻物业服务企业运营负担。

感谢你们对衢州经济社会发展的关心，希望你们继续为加快建设“活力新衢州，美丽大花园”建好言献好策。

衢州市住房和城乡建设局

2019年6月25日