在经过了新一轮的调整之后，今年上半年，我市房地产市场呈现开发投资增长平稳，销售走势逐步上升，有效需求得以激活，观望气氛有所降低，市场步入了理性发展阶段。

       一、市场运行的主要特点

       上半年，全市房地产开发投资18.4亿元，同比增长19.8%，增幅与上半年波动最大的月份比还不到5个百分点，呈现平稳发展态势。实现销售面积89.5万平方米，同比增长35.2%，增幅比上月又上升了5.3个百分点；实现销售额21.3亿元，同比增长38.9%，比上月又上升4.1个百分点；施工、竣工及新开工面积继续保持增长。

       （一）开发投资平稳增长

       1、从用途看，住宅投资占比重最大。上半年，全市住宅投资14.2亿元，同比增长33.2%，占总投资77.3%；商业营业用房投资2.3亿元、其他用房投资1.7亿元、办公楼投资0.1亿元，分别占比12.4%、9.5%和0.8%。

       2、从结构看，建筑工程投资比重上升，土地购置费下降。上半年，全市房地产开发投资中：建筑工程投资9.7亿元，占总投资52.6%，比重比一季度末上升了6.8个百分点；土地购置费7.5亿元，占总投资40.7%，比重比一季度末下降6.4个百分点。

       3、从地域看，市区投资增幅回落，其他均上升。上半年，市区(包括市本级、柯城区、衢江区，下同)投资7.7亿元，同比增长36.7%，增幅比上月回落14.7个百分点；江山投资3.9亿元、龙游投资2.9亿元、常山投资2.3亿元、开化投资1.6亿元，同比分别增长3.1%、20.0%、10.4%、10.2%；增幅分别比上月上升9.3、0.3、4.8、8.1个百分点。

       （二）施工规模继续扩大

       1、施工规模继续扩大。上半年，全市房屋施工面积435.5万平方米，同比增长15.1%，比一季度末总量上升53.4万平方米。其中新开工面积126.8万平方米，同比增长38.8%；竣工面积55.3万平方米，同比增长75.2%。

       2、住宅施工规模近8成。上半年，全市住宅施工面积340.3万平方米，同比增长15.5%，占总施工面积的比重78.1%；商业营业用房施工面积56.2万平方米，同比下降5.6%，占总施工面积的比重12.9%；其他用房施工面积35.7万平方米，同比下降84.9%，占总施工面积的比重8.2%；办公楼施工面积3.3万平方米，同比下降33.7%，占总施工面积的比重0.8%。

       3、新开工面积市区最多。上半年，市区（本级、柯城、衢江，下同）房地产新开工面积达60.0万平方米，占全市新开工比重的47.3%；江山22.3万平方米，占17.6%；开化12.2万平方米，占9.6%；龙游21.6万平方米，占17.0%；常山10.8万平方米，占8.5%。

       4、竣工面积市区占6成以上。上半年，市区竣工面积达35.3万平方米，占全市竣工面积比重的63.9%；开化12.7万平方米，占全市的23.0%；江山7.3万平方米，占13.1%。

       （三）销售市场逐季上升

       1、按销售形态分，期房销售占8成以上。上半年，全市房地产开发业期房销售面积73.1万平方米，同比增长22.3%，增幅比一季度末上升了21.7个百分点，又比上月上升5.8个百分点，占总销售面积81.6%；实现期房销售额17.6亿元，增长29.5%，占总销售额82.7%。现房销售面积16.4万平方米，同比增长153.9%，占总销售面积18.4%；实现现房销售额3.7亿元，增长112.4%，占总销售额17.3%。

       2、按用途分，住宅销售近9成。上半年，全市住宅销售78.6万平方米，同比增长31.9%，占总销售面积的比重87.8%；另外，商业营业用房销售5.6万平方米，同比增长63.7%；其他用房销售5.0万平方米，同比增长133.9%；办公用房销售0.3万平方米，同比下降70.5%；分别占总销售面积的比重6.3%、5.6%和0.3%。

       3、按地域分，市区、江山和龙游销售较多。上半年，市区销售39.1万平方米，占总销售面积的比重43.7%；江山销售22.0万平方米，占销售比重24.5%；龙游销售19.1万平方米，占销售比重21.4%；开化和常山销售面积分别是8.1和1.3万平方米，占总销售面积的比重分别为9.0%和1.4%。

       4、分季度看，销售显逐季上升态势。（详情见下表）

      

       　　　　上半年全市商品房实现当季销售情况表　　　　　　　　　　

 

名             称               一季度        二季度   

商品房销售面积（平方米）       427487    467770   

住宅销售面积（平方米）       385623    400427   

商品房销售额（万元）       102481    110201   

住宅销售额（万元）        84321      89900    

住宅销售套数（套）      2936        3925      

 

       5、分月度看，六月份商品房销售有所下滑。上半年，我市前5个月销售显逐月攀升态势，6月份，受宏观调控因素的影响，销售量明显下滑。（详情见下表）                      

上半年全市商品房实现当月销售情况表

 

名　　　　　称                1—2月        3月           4月         5月         6月

商品房销售面积（平方米） 295172    132315   154242    202392   111136   

住宅销售面积（平方米）    266022    119601   129506    174748   96173    

商品房销售额（万元）       67755      34726     39927      44022     26252    

住宅销售额（万元）       55899      28422     32739     3 6597     20564    

住宅销售套数（套）      1961        975    992    1972      961 

 

      

       6、价格趋稳。上半年，我市房屋供给量充裕，供需平衡，房价较稳定。据市城市调查队价格调查显示，上半年，商品房价格同比增长4.6%，环比增长2.3%，其中住宅同比增长5.1%，环比增长2.4%。

       7、商品房空置面积有所增加。随着商品房竣工面积的增加，商品房空置面积也有所增加。至今年6月底止，全市商品房空置面积63.56万平方米，同比增长115.1%，比一季度末总量增加0.73万平方米，增幅上升了4.8个百分点。以商业营业用房空置为主，但住宅空置也有所上升。商业营业用房空置27.84万平方米，增长51.3%，占总空置量的43.8%；住宅空置24.31万平方米，增长252.4%，占总空置量的38.2%。另外，办公楼空置3.06万平方米、其他用房空置8.35万平方米，同比分别增长82.9%和223.8%；占总空置量比重分别为4.8%和13.1%。

       二、几点建议

       1、加快城镇人口的集聚速度。要使房地产业的快速健康发展，离不开城市人口的集聚。一方面，鼓励有条件的农民向城镇转移，从事发展第三产业；另一方面，城市的快速发展，吸引周边人才涌入。我市处四省边界，要以四省边界中心城市建设为契机，充分发挥地域优势，快速发展城市，吸引周边人才涌入我市创业发展。

       2、适当控制别墅开发规模，确保有限土地资源的合理利用。上半年，我市别墅开发规模18.5万平方米，同比增长58.3%，呈现快速上升势头。别墅与一般住宅相比占地面积相对较多，总价较高。鉴于我市目前的购买力水平，应适当控制，避免形成空置和土地资源的浪费。

       3、适当控制经济适用房开发。目前，鉴于控制面积的增加，衢州的房源是十分充裕的，短期内不可能出现象前几年那样房价大幅上涨的现象。可以适当地控制或暂缓经济适用房的开发，用市场供需来调节。

       三、下半年走势

       1、房地产开发投资将小幅回落。今年上半年，我市投资基本上是平稳增长，受宏观调控（国六条实施）因素的影响，二手房市场有可能出现回落，从而带来改善性需求周期将延长，影响开发市场。今年下半年开发投资增幅将有可能出现小幅回落。

       2、房价基本趋于稳定。在市场经济条件下，造成房价不稳定的决定因素是供求关系的不平衡。供大于求房价下跌，供小于求房价上涨。目前我市商品房供求基本平衡，至年底房价基本趋于稳定。理由之一：短期内上涨的动力不足。下半年我市供给量非常充裕，能有效抑制房价的再度上涨。理由之二：下跌的可能性不大。一方面，目前我市房价与省内各地市比还处于偏低水平，但就其居民的收入增长及承受能力看也基本趋于一致。另一方面，开发商根据消费者需求，商品房的开发质量和成本在提高。我们认为，年底前不太可能出现大的涨跌。