—2005年我市房地产开发业运行情况分析
2005年的房地产市场因为“宏观调控”显得格外引人注目，从3月27日的国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》，到5月9日的国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及后续一系列的调控政策的出台，使得我国的房地产市场朝着遏制投机，引导合理消费，稳定房价的预期目标发展。
2005年，在国家对房地产业进行宏观调控的背景下，各项宏观调控措施进一步贯彻落实，我市房地产市场再次经历了一次进一步调整，市场运行更加理性，价格稳定。
一、市场运行的主要特点：
(一)房地产开发投资下降。由于2004年投资的高增长，2005年投资明显下滑。2004年，实际完成房地产开发投资43.2亿元，同比增长19.6%。2005年，实际完成房地产开发投资37.9亿元，同比下降12.2%。具体指标详见下表：
2005年房地产统计主要指标
指标名称 单位 05年年报 04年年报 与上年年报增长%
完成投资 万元 379240 431757 -12.16
施工面积 平方米 4954992 4582852 8.12
新开工面积 平方米 2034805 2485363 -18.13
竣工面积 平方米 1908247 1664208 14.66
销售面积(现+期) 平方米 1387466 1646548 -15.73
空置面积 平方米 592580 365405 62.17
（二）施工规模扩大，但新开工面积减少。2005年全市房地产业施工面积达495.5万平方米，同比增长8.1%；其中：住宅施工面积达389.9万平方米，同比增长8.8%；商业用房施工面积66.6万平方米，同比下降2.2%。新开工面积203.5万平方米，同比下降18.1%；其中住宅161.7万平方米，同比下降29.2%。
（三）销售比较疲软。2005年，受宏观调控政策的影响，全市房地产企业当年销售面积138.7万平方米，同比下降15.7%。其中：期房销售33.7万平方米；现房销售105.0万平方米。
（四）商品房空置面积增加。至年底止全市空置商品房59.3万平方米，同比增长62.2%，比一季度末总量上升29.4万平方米，增幅上升了38.8个百分点。其中住宅空置21.1万平方米，商业营业用房空置27.3万平方米，商业营业用房空置量较大，占总空置量的46.1%。
（五）房价上涨得到了有效抑制。2005年，我市房屋供给量充裕，供需平衡，房价稳定。据市城市调查队价格调查显示，一季度商品房价格同比增长8.7%，环比增长2.1%，其中住宅同比增长14.7%，环比增长2.9%；一至二季度商品房价格同比增长7.2%，环比增长0.5%，其中住宅同比增长13.5%，环比增长1.4%；一至三季度商品房价格同比增长5.5 %，环比增长-0.2 %，其中住宅同比增长11.3 %，环比增长0.5 %；一至四季度商品房价格同比增长5.2 %，环比增长0.0 %，其中住宅同比增长9.8 %，环比增长0.4 %。
（六）商品房空置率仍在合理区间。商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。报告期可供销售、出租商品房数量应包括两部分，即上一年商品房空置面积和当年的房屋竣工面积(与国际接轨)再减去不可销售的面积。有关专家对商品房空置率合理区间的界定：
0-14%之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展。
15-30%之间，空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展。
31-40%之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展。
41-50%之间，产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。
衢州市2005年商品房空置率
单位：平方米、%
地区名称 全市 市区 常山 开化 龙游 江山
空置率 27.08 26.92 55.69 28.11 34.64 12.39
其中：住宅 13.45 11.49 25.93 13.37 22.70 6.12
办公楼 50.83 53.97 11.40 87.13 34.71
营业房 66.04 71.53 73.45 54.26 74.21 27.65
其他 52.75 51.35 35.78 77.81 40.22
2005年，我市商品房空置率仍在合理的区间。按用途看，住宅空置率还偏少，办公楼、营业房和其他用房过高。按地域看，江山偏少，市区、开化在合理区间，常山、龙游偏多。详见上表。
二、目前我市房地产业存在的主要问题
(一)结构性矛盾仍显突出。随着经济增长，人们收入的提高，市民对居住环境的质量要求越来越高，所以改善型需求始终存在，一些精品楼盘，以及面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，中低价普通商品住宅偏少，相比之下，商业营业用房又空置较多，供需矛盾突出。
(二)房地产企业经营风险继续加大。随着房地产规模的扩大，部分开发企业的经营风险也在增加。2005年，我市房地产开发企业资金来源中，贷款占15.1%；自筹资金占29.1%；其他资金占55.8%，其中：购房者个人按揭占27.3%，大多数企业高负债经营。2005年，我市有房地产开发活动的企业169家，其中：有124家亏损，亏损面占73.4%；资产115.7亿元，负债95.9亿元。随着竞争的加剧，部分房地产企业将面临更大的投资风险。
(三)企业资金运作紧张。2005年，受宏观调控因素影响，购房者观望、等待心态浓厚，销售显低迷状态，部分企业资金运作困难。
三、几点初浅看法
房地产业的发展直接关系到城市化进程的速度，影响到国民经济持续稳定的发展。以下初浅看法，仅供有关人员参考。
(一)开拓创新市场，促进商业营业用房销售。首先，要发展市场，促进销售。可以采取低租金出租或整体招租方式，先做市场；引进知名品牌连锁企业进住衢州市场；引进品牌厂家到衢州直销。其次，加大执法检查力度，减少流动商户占道经营。第三，进一步加快工业化、城市化进程和城镇人口的集聚速度。要使房地产业的快速健康发展，离不开城市人口的集聚。一方面，鼓励有条件的农民向城镇转移，从事发展第三产业(服务、旅游)；另一方面，城市的快速发展，吸引周边人才涌入。我市处于四省边界，要以四省边界中心城市建设为契机，充分发挥地域优势，快速发展城市，吸引周边人才涌入我市创业发展。第四，下大力推进旅游业发展。要促进商业的快速发展，就必须做大旅游市场，促进商业营业用房的销售，从而带动房地产业的发展。第五，继续加快旧城改造建设步伐，西区建设要快马加鞭。
（二）加强宏观调控，防范行业风险。随着房地产市场的发展，政府职能部门的宏观调控作用将日益明显。加强调查研究，有效调控房地产开发规模和各类商品房供应比例，加强对房地产企业的指导和管理，将使企业能够有效避免行业风险。要加强开发企业资质管理，规范企业市场运作行为，促进房地产业健康发展。
（三）适当控制经济适用房建设，努力盘活房地产二级市场。经济适用房建设，在住房制度改革的初期起到了很好的作用。经过十多年的建设，已经解决了绝大部份中低收入家庭的住房问题，但也不同程度地制约了我市房地产市场的发展。在全面推进市场经济的今天，就要大胆地迈出第一步，靠市场调节，促进市场经济的发展。对特别困难户，可用货币补助方式解决。目前，我市房地产一级市场要比二级市场活跃。二级市场价格一般要比一级市场低，对低收入的家庭可以购买二手房，从而激活二级市场活力，促进我市房地产业的稳定、健康发展。
